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金融機関関連の会社を含めた新興のプレーヤーにとって、この証券化の仕組みはなんとも都合のよい手法でした。
不動産を買うということは、従来のようにキャピタルゲイン(物件の売買による利益）だけを目的にするのではなく、インカムゲイン(運用による利益）もあわせてその収益力を判断できるという理屈を、この証券化という手法が組み立ててくれたからです。
前回のバブルでは、ただ単に不動産を「買って売る」という行為に対して金融機関は多額の貸し出しを行ない、その後の長くて苦しいバブル崩壊を経験することになったのですが、今回は不動産の家賃収入や今後の成長性までを含んだ利益全体を判断して、ファンドに貸し付けるという理属を金融機関側も組み立てやすかったのです。
不動産ファンドビジネスにおける利益は、不動産から得られる毎年の家賃収入と、ファンドの出口と呼ばれる終了期(通常は3～5年後）における、物件の売却による利益の合算値ですので、この利益の大きさと確かさで投資家は投資を行ない、金融機関はファイナンスを行ないました。
ところが結果的には、この短いミニバブルの間に上手に儲けることができたのは、この期間中に「売り逃げた」人たちだけでした。
結局いろいろ難しそうな手法を駆使しましたが、ギャンブルということの本質は前回のバブルとなんら変わるところはなかったようです。
またこの期間中に名を馳せた人たちについて、この人たちは本来的な意味での「不動産屋」ではないと、私は思っています。
なぜなら前回のバブルでもそうでしたが、ただ単に不動産を右から左に短期間で横流しするという行為は、不動産の持つ本質的な価値を享受したいわけではなく、右肩上がりの相場を見切って短期に売買を繰り返すことによって鞘取りを行なっていく株式売買の世界にきわめて近い行為であるからです。
彼らは「カネ儲けの権化」であって、カネが得られるのであれば別に対象は何でもよいと考えている人たちでした。
昔からよくある博打打ちのタイプとも言えるかもしれません。
このところ倒産が続いている多くの新興系不動産ファンド会社の社長も、このタイプの方々が多いように思います。
ある新興系不動産ファンド会社の社長は、ミニバブルで大変な収益を計上していたとき、私にこう言いました。
「私はね、金儲けができれば対象は何でもよかったのだよ。
たまたま不動産が一番儲かりそうだったからやっただけで、別に不動産自体が好きなわけでも、興味があるわけでもないのだよ」私はこの言葉に衝撃を受けました。
不動産でなくても何でもよい、これは不動産屋ではなく、ギャンブラーのせりふです。
相場が「右肩上がり」であるかぎりは、声が大きくて手の平の分厚い人が勝ち、この法則を彼は愚直に追い求めていただけだったのです。
不動産は利幅が大きく、参入障壁の低いフリーマーケット不動産は取り扱う金額が大きいために、資金の調達が容易でなく、参入障壁が高いマーケットと思われがちですが、実は資金調達の目処さえつけばそれほど参入は難しくありません。
その証拠に、日本の金融機関は地価が上がっていたり、安定していれば、土地を担保に融資を行なうことに割合に鷹揚なところがあります。
前回のバブルのときには、それこそ地価はウナギ上りに上昇していましたし、今回のミニバブルでも融資の手法は多様に進化しましたが、結局は安定している地価と、今後上昇が見込まれる賃料に、甘い憶測も絡めて金融機関は多額の融資を行ないました。
つまり不動産は、地価の動向をよく見極めていれば、誰でも参入可能なマーケットともいえ、短期で売り抜けるギャンブラーにとっては不動産価格の右肩上がりは絶好の稼ぎ場となります。
参入障壁が低ければ、張るリスクが大きい分だけ、得られる利益も大きいために、不動産会社だけでなく、サラ金、リース会社、オーナー会社など、不動産についてなんの知識も経験もない人たちも続々参入してきました。
またできたばかりの新興系の不動産ファンド会社も先に触れた不動産ファンドの手法を使って、投資家の資金をバックに多数参入したのが今回のミニバブルでした。
場が良いときというのは、不動産に関する知識はあまり必要としません。
相場が上昇しつづけていく中で、「買って売る」だけなのですから、株式の売買に近いものがあります。
むしろなまじ不動産の知識があったりすると、不動産自体のリスクを考えすぎて思い切った手を打てずに、マーケットでは狙った物件を買えなくなってしまうこともしばしば起こります。
私自身も不動産の入札では苦い思い出がたくさんあります。
ミニバブルの頃、不動産価格の上昇につれて、売り手側は、今までのように気心の知れた買い手に相対で売却するようなことはせずに、必ずといってよいほど欧米流の入札方式で物件を売ろうとしました。
不動産のプロを自任する身としては、先ほどのレポート類を読めば読むほど対象となる物件のリスクの部分がよくわかってしまうものです。
すると入札価格を算定するときに、どうしても想定される価格からの引き算になってしまい、入札価格はトップに届かないものとなってしまいます。
皮肉なことに入札の場合は、その多くが不動産について何も知らない、度胸と根性だけは誰にも負けない素人が落札するのが常でした。
博打で勝つには度胸と根性、そして場を読む鋭敏な感性が備わっていればよく、プロとしての不動産の知識などは、むしろ邪魔になってしまうものなのかもしれません。
地価のサイクルを上手に見極めれば、莫大なカネを手にできるのが不動産短期間で大きな収益を上げることが、ギャンブルの目的です。
中長期で収益を上げることは、普通ギャンブルとは呼びません。
平成バブルといわれた時代、土地は「みんなで買えば恐くない」といったものでした。
全員が地価は上がると信じているかぎり、誰よりも早く買っておくことが成功への近道です。
そして全員が「買い」に走るかぎり、合理的な反対理由などありませんでした。
ところが今回のバブルは短かった。
そして、前回のような地価の大幅な値上がりもありませんでした。
2005～2006年くらいまでに仕入れた人の中には上手に売り抜けられた人もいましたが、2007年以降に仕入れた人のほとんどが、はかばかしい成績を得ることはできなかったはずです。
地価についていえば、前回のバブル崩壊以降、日本の地価はほぼ一貫して下がり続け、2006～2008年のわずかな期間に、ほんの少し回復しました。
今回はこの小さな回復の隙間で儲けただけだったのです。
前回の長きにわたる地価上昇トレンドを捕まえた投資とは、ずいぶんと様相が違っていたことに気づかされます。
この原因は、不動産を動かす資金が、今回のバブルでは完全に世界の金融マーケットにリンクしていました。
世界の金融マーケットは短期長期のいろいろなニーズのお金が飛び交い、また先進国のみならず、中国、インド、ブラジルなどの発展著しい国々を自由に流れていきます。
その変化は激しく、短期のサイクルを形成するものとなっています。
日本の地価もこのマネーの流れの中に位置づけられてしまったために、以前に比べて地価のサイクルは圧倒的に短くなっていると理解したほうがよさそうです。
日本列島改造論が流行った頃のように、日本全国で一律に地価が上昇するような時代は、残念ながらもはや期待できません。

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